Как сделать оценку квартиры для ипотеки

Оценка стоимости квартиры, в которой есть детская доля

Как было сказано выше, при продаже жилья необходимо получить разрешение органов опеки. Но бывают случаи, когда в выдаче документа уполномоченные лица отказывают. В некоторых случаях основания для запрета сделки суды считают обоснованными, в других распоряжение органов опеки и попечительства может быть признано судом незаконным. Чтобы избежать судебных тяжб и получить предварительное разрешение органов опеки на отчуждение имущества, стоит приложить к заявлению и прочим документам отчет. Оценка стоимости квартиры для получения согласия от органов опеки поможет доказать, что интересы детей соблюдены. В случае совместного владения недвижимостью потребуется оценка доли, например можно изучить на сайте https://ocenka-men.ru/. Вместо документов на новую жилплощадь можно указать реквизиты счета, открытого на имя ребенка, или подтвердить намерение открыть счет и внести на него детские деньги.

Для отказа в выдаче разрешения у органов опеки должна быть веская причина. Поэтому, если оценка подтвердит, что стоимость детской доли и метраж квартиры не уменьшаются, оснований для запрета сделки быть не должно.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Какие документы нужны?

Как и для проведения любых экспертиз или оформления кредитов, займов, для экспертизы недвижимости требуется собрать необходимые документы. Для оценки покупаемой квартиры необходим следующий перечень документов:

• Договор купли продажи (так как она ещё не является собственностью);
• Техпаспорт с информацией о плане этажа, а также с информацией о перепланировке квартиры;
• Документ, удостоверяющий личность заёмщика и заказчика экспертизы (паспорт);
• Справка из БТИ.

Кроме оригиналов документов необходимо подготовить их копии. Это необходимо для формирования полного отчета об экспертизе недвижимости, к которому прилагаются все копии документов.

Кроме этого, копии документов нужны при оформлении собственности. Часто банки требуют прикладывать к перечню документов фотографии хорошего качества покупаемой квартиры. Но в этом случае фото делаются оценщиком квартиры и просто прилагаются к отчету. Исключение составляет случай, когда квартира залоговая. Тогда нужно заранее подумать о наличии фотографий квартиры.

Что входит в отчет

После проведения оценки составляется специалистом отчет, требующийся банку для изучения стоимости объекта, на который будет выдаваться ипотека. Так как этот документ обладает юридической силой, оценщики должны грамотно формировать его, а иначе могут возникнуть сложности с его принятием банком.

Отчет должен составляться в письменном виде, а также в нем должны иметься таблицы, данные для проведения расчета и фотографии исследуемого объекта, причем количество страниц не должно быть больше 30.

В отчете обязательно содержатся сведения:

• информация о заказчике и самом оценщике;
• прописываются используемые методы оценки;
• приводятся данные об объекте, а именно его адрес, перспективы для развития и другие нюансы;
• прикладываются фотографии самой квартиры, подъезда и дома;
• описываются разные характеристики объекта, куда входит общая площадь, количество комнат, этаж и другие параметры;
• приводится расчет стоимости и полученный результат.

Критерии для оценки квартиры. Фото:hiterbober.ru

На основании проведенной оценки удается выявить рыночную и ликвидационную цену объекта.

Стоимость оценки

Стоимость данного процесса может значительно отличаться в разных фирмах, поэтому узнавать этот момент надо только при непосредственном общении со специалистом. В столице стоимость может варьироваться от 5 до 10 тыс. руб. В небольших регионах требуется заплатить не больше 2,5 тыс. руб.

Где заказать

Заказывать оценку надо только у специалистов, обладающих соответствующей лицензией. Желательно пользоваться списком, полученным от работников банка.

Выбирать можно независимые фирмы или вовсе пользоваться услугами аккредитованных работников самого банка. Можно прибегать даже к помощи независимых экспертов, но они должны иметь нужные документы для работы в этой области.

Кто оплачивает

Оценка требуется банку, но оплачивает ее сам заемщик. Поэтому перед оформлением ипотеки следует посчитать все дополнительные расходы, которые придется понести гражданину. Затраты никаким образом не возвращаются.

Почему оценка доли считается сложной задачей

Стоимость квартиры оценивается по ряду факторов:

• расположение объекта;
• дата постройки дома и его состояние;
• инфраструктура, близость важных объектов, остановок, наличие парковок и т.д.;
• ремонт, состояние квартиры;
• наличие или отсутствие удобств;
• количество собственников;
• другие факторы.

Учитывая такое количество данных, сложно прийти строго к единой цифре, но  опытные оценщики её назовут.

Применить то же к оценке доли не всегда получается. Если в документе, подтверждающем право собственности, чётко указано, что гражданину принадлежит определённая комната, оценить её не слишком сложно. К ней будет применена оценка всех факторов. Усложняется процесс лишь тем, что при наличии посторонних соседей невозможно предугадать, в каком состоянии общие помещения будут завтра.

Часто встречается совсем другая ситуация, когда доля указана всего лишь как доля. Например, ¼ или 1/5 в двух- либо трёхкомнатной квартире. Или половина однокомнатной.

Подобные ситуации – не редкость. В 95 % случаев это связано с семейными делами. Частые случаи:

• Когда-то давно семья или несколько родственников решили купить квартиру, собрали средства со всех, кто мог их вложить, а в праве собственности указали доли. Вписали туда также и ребёнка. Далее жили все вместе и не задавались этим вопросом до тех пор, пока кто-то не решил продать, обменять, застраховать или заложить банку свою часть.
• Квартира досталась в наследство. Законодательство строго прописывает очереди наследования, и зачастую даже при желании наследодатель не может оставить жильё только одному родственнику. Квартира достаётся сразу нескольким. Если её не продали и не поделили сразу, то в дальнейшем может понадобиться оценка по частям.
• Ситуация, когда в квартире проживает семья, впоследствии вырастают дети, и родители формально передают им право на часть жилья.

Подобные случаи приводят к тому, что у человека вроде бы и есть кусок жилплощади, но какой – совершенно непонятно. Ещё сложнее, когда он убеждён, что ему принадлежит определённая комната, но остальные жильцы это мнение не разделяют. Здесьоценка недвижимости становится понятием размытым.

Но не стоит пугаться: поскольку подобных ситуаций по стране – тысячи, для них уже придумали решения. Пусть и не самые лучшие, но они есть. Оценщики сумеют назвать цену даже такой доли, и продажа тоже возможна.

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Порядок оплаты

Оплачивать услуги специалиста по оценке недвижимости следует в установленном в компании порядке. Большинство организаций функционируют по наиболее приемлемой для них схеме:

1. Заказчик звонит оценщику и описывает ему предварительную картину. Исходя из предоставленных данных, ему обозначается примерный диапазон стоимости услуг.
2. Затем назначается личная встреча сторон, при которой жилой объект осматривается и озвучивается уточненная цена оценочных работ.
3. Подписывается договор с указанной в нем стоимостью.

Сразу после того как договор подписан, а сумма обозначена, клиенту даются реквизиты для внесения полной стоимости оплаты. Большинство компаний начинают работу только после того, как услуги будут предоплачены. Могут быть достигнуты и другие договоренности об оплате оценки. В любом случае готовое заключение на руки будет выдано не раньше, чем работа полностью оплатится заказчиком.

Кто несет расходы

При оформлении ипотечного кредита производятся дополнительные услуги, которые требуют оплаты. Все они оплачиваются из кармана заемщика, но в некоторых случаях могут входить в сумму кредитования. Как, например, страхование жизни и имущества, оформленное непосредственно в банке. А вот остальные сопутствующие процедуры оплачивать придется самому покупателю.

Оценка недвижимости производится за счет будущего владельца и не компенсируется кредитором. Рассчитывать в дальнейшем на увеличение суммы ипотечного займа также не стоит. Покупатель должен быть готов к определенным тратам при оформлении квартиры в ипотеку, не говоря уже о времени, которое придется потратить на сбор и оформлении всей документации.

Какими методами можно оценить стоимость квартиры — 3 основных метода

Какой бы объект не нуждался в оценке, методов существует всего три. Давайте разберемся, как они работают в отношении оценки кадастровой стоимости квартиры.

Метод 1. Затратный

Этот метод подходит квартирам в строящихся домах. Для оценки суммируют все затраты, понесенные при строительстве дома, затем полученную сумму делят на число квартир, с учетом их площади, этажности, вида и других факторов. Также сюда добавляют затраты на амортизацию, учитывают уровень инфляции и расходы на реконструкцию.

Оценщик учитывает также цену земли, на которой возводится дом, стоимость как проектных, так и строительных работ, материалов и других затрат.

Об экспертизе строящихся объектов читайте в статье Независимая строительная экспертиза.

Метод 2. Сравнительный

Среди методов рыночной оценки квартир этот используется наиболее часто. Его суть состоит в анализе цен на квартиры, аналогичные по параметрам, которые продались в этом же городе за прошедший год.

Под понятием «аналогичные по параметрам» подразумевается, что квартиры:

• расположены в аналогичном по ценообразованию районе;
• имеют такую же площадь и удобства;
• находятся в идентичном состоянии;
• имеют такие же коммуникации;
• расположены на таком же этаже в аналогичном по этажности доме;
• имеют одинаковую удаленность от инфраструктурных объектов.

Для сравнения нужно не меньше трех объектов, отвечающих этим параметрам. Этот метод часто используют при оценке квартиры для ипотеки.

Если у вас не квартира, а дом — прочтите статью Оценка дома.

Метод 3. Доходный

Доходный метод используют для инвестиций. В этом случае оценивается прибыль от вложений капитала в конкретную квартиру.

Зачем органам опеки оценка квартиры

По закону несовершеннолетние дети не могут самостоятельно совершать сделки, которые влекут ухудшение их имущественного положения. По достижении 14-летнего возраста гражданин должен получить на это разрешение родителей, а до этого времени родители обязаны сами совершать такие сделки.

Однако если речь идет о недвижимости, родители не вправе заключать договор купли-продажи без предварительного одобрения таких сделок со стороны органов опеки (ОО) (п. 2 ст. 20, ст. 21 ).

Представители ОО, в свою очередь, проверяют законность будущей сделки на предмет соблюдения интересов ребенка. В частности, они обязаны установить:

• не ухудшаются ли условия проживания ребенка в новой квартире по сравнению со старым жильем, если он не является ее владельцем;
• не сокращается ли объем и стоимость имущества несовершеннолетнего в результате такой сделки, если он является собственником или сособственником.

Сотрудники ОО в любом случае обязаны убедиться в равнозначности приобретаемых и продаваемых квадратных метров.

За проведение оценочных действий оценщику полагается вознаграждение. Его размер определяется предварительно на договорной основе и указывается в договоре между заказчиком и исполнителем (ст. 10 ФЗ № 135).

Закон запрещает привязывать размер вознаграждения к результатам оценки и итоговой стоимости (ст. 16 ФЗ № 135) – это является залогом независимости субъекта оценочной деятельности.

Каждый оценщик волен самостоятельно устанавливать цену своих услуг. Как правило, чем глубже анализ и чем больше применяется методик при проведении оценки, тем выше стоимость работы.

Кроме того, цена зависит от:

• авторитета оценщика;
• его профессионализма;
• сложности оценивания конкретного объекта;
• региона, в котором он работает;
• права собственности на объект;
• необходимости выезда и так далее.

Диапазон цен за оценку для ОО обычно составляет от 2,5 до 7 тыс. рублей за один объект.

Оценка недвижимого имущества основывается на выявлении вероятной цены с учетом объективных обстоятельств рынка и субъективных характеристик оцениваемого объекта. В то же время оценка субъективных характеристик осуществляется на базе видимых и общедоступных сведений об объекте, без учета возможных скрытых дефектов. Их наличие объясняет недостатки заключения оценки недвижимости – отчет не будет объективным.

Для получения наиболее достоверной информации о состоянии объекта, особенно если есть сомнения в его отношении, рекомендуется проводить экспертизу недвижимости. По ее результатам порой выявляются, например:

• дефекты несущих конструкций;
• скрытые поломки или сильный износ внутренних коммуникаций;
• неоформленные должным образом и неузаконенные перепланировки;
• прочие качественные факторы, которые должны влиять на результат оценки.

Экспертиза проводится, когда согласование результатов оценки недвижимости дало завышенный результат, который не отвечает интересам заказчика.

Подробности содержатся в материале «».

Вкратце рассмотрим процесс оценки недвижимости и его этапы. Он включает в себя цепь мероприятий и взаимодействие оценщика с заказчиком работ:

1. Заключение договора и постановка задания.
2. Сбор и анализ сведений, необходимых для получения наиболее достоверной цены.
3. Выбор подходов и методик, проведение расчетов.
4. В случае выбора нескольких методик – их согласование. Расчеты при оценке недвижимости, выполненные в рамках разных методик и подходов, приводятся в соответствие.
5. Составление письменного отчета с описанием проделанной работы, обоснованием результатов оценивания, перечислением основных фактов и выводов, к которым пришел эксперт.

Отчет передается заказчику в письменном и при необходимости в электронном виде.

Если оплата не производилась в виде аванса, гонорар оценщику уплачивается при передаче отчета. Кто оплачивает оценку недвижимости, продавец или покупатель, зависит от предварительной договоренности сторон и целей проведения оценки. Например, при оформлении ипотечного договора расходы ложатся на покупателя. Если она нужна в целях налогообложения – на плательщика налога, при оформлении страхового полиса – на покупателя страховки и прочих, в чьих интересах проводится оценка.

Методики оценки стоимости недвижимости (квартир)

Основным методами, которыми пользуются оценщики, для получения более объективного результата оценки стоимости квартиры, являются три подхода: сравнительный, затратный и доходный. В каждом конкретном случае, оценщик может выбирать либо сочетание этих трех приемов, либо выбрать какой-то один из них, в качестве основного. Суть сравнительного метода заключается в сопоставлении аналогичных между собой объектов (в данном случае, квартир), при этом цена сравниваемых объектов должна быть известна. Количество квартир, с которыми оценщик будет сравнивать конкретную квартиру, должно быть достаточно большим – в этом случае, вывод о стоимости оцениваемой квартиры будет более точным. В случае с затратным методом, оценщик ориентируется на то, какова будет стоимость создания или восстановления оцениваемого объекта (квартиры). Так, например, если в одной квартире необходимо поменять сантехнику, а в другой, точно такой же – нет, то стоимость первой квартиры будет отличаться от стоимости второй как раз на стоимость работ по смене сантехники. Смысл доходного метода заключается в расчете стоимости квартиры на основе выводов о возможности получения доходов, при использовании оцениваемого объекта тем или иным способом. Как правило, в случае с оценкой стоимости квартиры, этот метод применяется крайне редко. Основных критериев, влияющих на определение стоимости квартиры достаточно много, остановимся на самых главных. Местоположение квартиры – значение имеет район, в котором расположена квартира (престижность района), удаленность от центра населенного пункта, транспортная доступность (вплоть до указания на то, в скольких минутах ходьбы от метро – для крупных городов, или автобусной остановки расположена квартира). Наличие или отсутствие развитой инфраструктуры (школ, детских садов, магазинов и т.д.).   Функциональные характеристики квартиры. Здесь значение имеет планировка квартиры, этаж, на котором она расположена, площадь квартиры, объекты, на которые выходят окна квартиры, наличие/отсутствии лоджии или балкона, смежный/раздельный санузел. Кроме того, важным является наличие ремонта в квартире. Состояние жилого дома, в котором находится квартира. В данном случае, определяющими факторами являются тип здания, год постройки, материал стен и перекрытий. Кроме того, на оценку стоимости квартиры влияют и такие факторы, состояние подъезда, наличие охраны или консьержа. Немаловажным фактором является и контингент соседей, проживающих в данном доме. Правовые характеристики оцениваемой квартиры. Важными моментами являются: юридическая свобода квартиры (то есть в ней никто не зарегистрирован и не проживает, либо имеются зарегистрированные в квартире граждане); является ли оцениваемая квартира частной собственностью или она не приватизирована; состав правоустанавливающих документов на квартиру (принадлежит ли она лицу на основании приватизации или в результате тех или иных сделок, например, купли-продажи); есть или нет обременение квартиры (долей квартиры) правами третьих лиц.

Для чего делается оценка квартиры при ипотеке?

Одним из главных требований при оформлении ипотечного договора является оценка квартиры. Это правило прописано на законодательном уровне. Экспертиза необходима для того, чтобы оставить залог банку равный или превышающий сумму выдаваемого ипотечного кредита. Практически всегда залогом является квартира, на которую выдаётся займ, и именно поэтому необходимо проводить оценку недвижимости.

Банк при помощи экспертизы недвижимости определяет ликвидную и рыночную стоимость жилья, после чего определяет сумму выдаваемого кредита. На основе проведенной процедуры банк обеспечивает себе гарантию того, что при нарушении договора со стороны заёмщика, банк сможет продать квартиру и понести таким образом компенсацию по убыткам.

Оценка недвижимости важна не только банку, но и заёмщику:

• Во-первых, можно узнать действительную стоимость недвижимости. Зачастую продавцы завышают цену квартиры.
• Во-вторых, заёмщик гарантирует для себя возможность погашения ипотечного кредита путем продажи недвижимости в случае, если не сможет своевременно погашать долг. 

СПРАВКА. При экспертизе квартиры необходимо добиться независимой экспертной оценки

Это важно как для банка, так и для заёмщика. Банк заинтересован в том, чтобы цена недвижимости не была завышена по сравнению с реальной стоимостью, так как в случае, если банку придётся продавать недвижимость, чтобы покрыть расходы, ипотечный кредит не будет окупаться

Заёмщику, в свою очередь, важно, чтобы стоимость не была наоборот занижена. Он заинтересован в большей одобренной банком сумме.

Модель капитализации дохода

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:- операционных (эксплуатационных) — издержки по эксплуатации объекта; — фиксированных — затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.); — резервы — издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

1. качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
2. риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

1. инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта
2. рыночной стоимости.

Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.